Lasīšanas laiks: 6 min
Vidzemes lielākajā pilsētā un reģiona ekonomiskās aktivitātes centrā – Valmierā – 2020. gadā, saglabājoties stabilām cenām, turpināja pieaugt pieprasījums pēc dzīvokļiem, īres mājokļiem, privātmājām un apbūves zemes gabaliem, kamēr piepilsētā cenas īpašumiem pieauga pat par 10%, ko veicinājis labu un kvalitatīvu īpašumu deficīts.
“2020.gadā darījumu skaits bija līdzīgs iepriekšējiem diviem gadiem. Janvārī, gads iesākās cerīgi, bet tad vīrusa pandēmijas ietekmē – aprīlī un maijā – aktivitāte kritās par teju 30%. Savukārt, jūnijā tā atjaunojās, un gada pārējos mēnešos sasniedza gandrīz iepriekšējo gadu līmeni. Tāpēc var teikt, ka gads kopumā bija tikpat veiksmīgs kā iepriekšējie gadi,” saka pilna servisa nekustamo īpašumu uzņēmuma „Latio” Valmieras biroja pārstāve, Vidzemes reģiona vērtēšanas biznesa attīstības speciāliste Daiga Mihelsone.
„Ja skatāmies uz Valmieras izmēru un nozīmīgumu reģionā, tas korelē ar lielu pieprasījumu pēc dzīves telpas, jo pilsētā dzīvi uzsāk daudz jauno speciālistu ar ģimenēm, kā arī esošie iedzīvotāji vēlas uzlabot savas dzīves kvalitāti. Ir jūtama liela pašvaldības ietekme reģiona ekonomiskajā izaugsmē, jo aktīvi tiek attīstīta industriālā zona, piesaistītas investīcijas un veidotas jaunas darba vietas, padarot arvien pievilcīgāku vidi jauniem uzņēmumiem. Tomēr viens no jauno uzņēmumu izaicinājumiem, paliek nemainīgs – kā nodrošināt savus darbiniekus ar dzīves telpu,” komentē „Latio” speciāliste.
Dzīvokļu tirgus koncentrējies sērijveida dzīvokļu ēkās
Valmierai ir sava specifika: lauvas tiesa darījumu – 94% – notiek ar dzīvokļiem padomju laikos celtajās sērijveida dzīvokļu ēkās, turklāt pilsētā ap 35% no šīm ēkām ir renovētas. „Pircējiem renovētas ēkas ir pievilcīgākas, jo to dzīves ilgums tādējādi tiek pagarināts, īpašuma vērtība palielinās līdz pat 10% no dzīvokļa vērtības, ir mazāki ikmēneša izdevumi par komunālajiem pakalpojumiem, arī patīkama un sakārtota vide,” saka D. Mihelsone.
Kamēr pieprasījums ir liels, dzīvokļu piedāvājums Valmierā ir salīdzinoši mazs – vidēji 25 sludinājumi mēnesī, neraugoties uz augsto pieprasījumu un salīdzinoši zemo piedāvājumu, dzīvokļu cenas pēdējo piecu gadu laikā ir augušas vidēji 6% apmērā. Salīdzinoši liels pieprasījums ir pēc kvalitatīviem divu un trīs istabu dzīvokļiem, kuriem kvadrātmetra cena ir augstāka nekā vienas istabas dzīvokļiem.
Vidēji remontēta vienas istabas dzīvokļa cena Valmierā ir 580 – 700 eiro/m2; divu istabu dzīvokļa cena ir 680 – 800 eiro/m2, bet trīs istabu dzīvokļa cena ir 600- 830 eiro/m2. Pagājušajā gadā piedzīvotie ārējie faktori, nav ietekmējuši dzīvokļa cenas, tās nav kritušās, bet turpinājušas pakāpeniski pieaugt arī gada griezumā. Pēdējo trīs gadu periodā, Valmieras pilsētā pārdoti vidēji 188 dzīvokļi gadā.
Ņemot vērā, ka Valmieras pilsētas teritorijā dzīvokļu piedāvājumu trūkst, palielinās darījumu skaits tuvējā apkaimēm un apkārtējo novadu ciemos (Kocēni, Zilaiskalns, Rubene u.c.), kur īpašumu var iegādāties lētāk, tomēr salīdzinot ar gadu iepriekš, cenas šajos īpašumos ir augušas apmēram par 10% un atsevišķos gadījumos pat vairāk.
Reģionos trūkst jauno dzīvokļu projektu; Valmierā top trīs jauni
„Latio” jau iepriekš ir vērsis uzmanību uz pieaugošo problēmu – Latvijas reģionos trūkst jauno dzīvokļu projektu. „Ja skatāmies Latvijas mērogā, pēdējo 20 gadu laikā kopumā tapušas tikai ap 50 jaunu vai rekonstruētu daudzdzīvokļu ēku; Vidzemes reģionā Valmierā un Cēsīs – 10 ēkas. Jauno projektu kūtro attīstību reģionos ietekmē cena, jo dzīvokļu pārdošanas cena sērijveida ēkās vidēji ir 500 – 800 eiro/m2, kamēr jaunajos projektos, pēc attīstītāju aplēsēm tas būtu 700 – 1300 eiro/m2 un vairāk. ” zina teikt D. Mihelsone.
Valmierā un tās pievārtē pagājušā gada nogalē attīstītāji uzsākuši piedāvāt jaunus dzīvokļus jaunajos projektos. „Rēķinot visus izdevumus, cik reģionos izmaksā uzbūvēt ēku pret to pārdošanas cenu, bieži vien nesakrīt attīstītāja un klientu vēlmes. Faktiski tā ir “ielaušanās” tirgū ar šādu piedāvājumu, tā ir attīstītāju uzdrīkstēšanās un risks ko tādu darīt – veidot jaunos projektus reģionos. Ļoti ceru, ka Valmiera iedzīvotāji tos atbalstīs, jo cilvēki vēlas jaunu, kvalitatīvu dzīves telpu, to apliecina darījumu aktivitāte jaunajos projektos Rīgā un Pierīgā, kur arvien pieaug pieprasījums pēc tiem. Domāju, ka arī reģionā tam ir potenciāls,” saka D. Mihelsone.
Īres tirgus privātpersonu rokās
Arī īres dzīvokļu tirgus Valmierā ir aktīvs, bet lielāko tiesu darījumi notiek bez starpniekiem. Īres maksa ir aptuveni 150 eiro mēnesī par vienas istabas dzīvokli un 220 eiro mēnesī par divu istabu dzīvokli. Īres maksas apmērs tirgū ir līdzīgs vai nedaudz augstāks par Valmieras pašvaldības noteikto īres makus 5,20 eiro/m2 pašvaldības īres namos. “Īres tirgus joprojām ir izslāpis pēc jauniem piedāvājumiem, jo lielu pieprasījuma daļu pēc īres dzīvokļiem veido gados jauna auditorija – jaunas ģimenes un jaunie speciālisti,” novērojusi „Latio” speciāliste.
Privātmāju tirgus plešas ārpus Valmieras
Tie, kuri meklē iespēju iegādāties privātmāju, saskaras ar salīdzinoši mazu piedāvājumu. Tirgū tiek piedāvātas pārsvarā privātmājas, kas būvētas pirms 30 – 50 gadiem, ar atšķirīgu tehnisko stāvokli, un retāk – pēdējos gados celtas mājas. Joprojām pieprasītākie privātmāju rajoni ir Burkānciems, Andreja Upīša ielas rajons, Jāņparks un Kārliena. Darījumu cenas reģistrētas amplitūda no 90 000 līdz 160 000 eiro par labas kvalitātes dzīvojamām mājām, no 60 000 līdz 80 000 eiro par lielākoties padomju laikā celtām mājām ar daļēji veiktu remontu ēkas konstrukcijās vai iekštelpās, no 30 000 līdz 55 000 eiro darījumos ar dzīvojamām mājām, kuras nodotas ekspluatācijā 70.-80. gados vai senāk un nav tikušas renovētas vai labiekārtotas. Pēdējo trīs gadu periodā, Valmieras pilsētā pārdotas vidēji 40 privātmājas gadā.
Īpašumu darījumu cena bijusi atkarīga no dzīvojamo telpu platības, plānojuma, ēku kvalitātes, veiktajiem remontdarbiem un komunikācijām, apkures veida, palīgēkām un to kvalitātes, zemes gabala labiekārtojuma. Kopumā privātmāju cenas pēdējā gada laikā bijušas stabilas.
Ja klientiem neizdodas atrast sev interesējošu privātmāju, bieži vien tiek iegādāta zeme, lai uz tās būvētu māju. Valmierā un tuvējā apkārtnē apbūves zemes tirgus arī pēdējā gada laikā ir bijis diezgan aktīvs, līdz pat 7% palielinoties zemes darījumu cenai. Biežāk reģistrētie darījumi ar zemes gabaliem 800 – 2000 m2 platībā, ar pārdošanas cenu no 7 līdz 17 eiro/m2, kopumā gada laikā notiekot vidēji 45 darījumiem.
Liels darba īpatsvars – īpašumu vērtēšana
„Latio” filiāle Valmierā tika atvērta 2019. gada pavasarī un tajā līdzās nekustamo īpašumu darījumu veikšanai liels darba apjoms ir saistīts ar nekustamo īpašumu vērtēšanu. Šis pakalpojums tiek sniegts visā Vidzemes reģionā – ne tikai Valmierā un tuvākajos novados, bet arī Cēsīs, Smiltenē, Limbažos u.c.
„Vērtēšana nav tikai cipari. Tas ir stāsts par katra īpašuma labāko izmantošanas veidu. Vērtētājs ne tikai nosaka tirgus vērtību, bet arī pārbauda īpašuma sastāvu un dokumentus – vai ēkas ir reģistrētas zemesgrāmatā, vai ēkas ir nodotas ekspluatācijā, vai palīgēkām nav cits īpašnieks, vai ir legāls piebraucamais ceļš, vai zemesgabala faktiskās robežas atbilst kadastra plānam, vai pats īpašums vai tā daļa neatrodas sarkanajās līnijās, vai nav veiktas nelikumīgas pārbūves u.tml. Tās ir svarīgas nianses, un veicot darījumus pie profesionāļiem, klientiem izdodas ietaupīt gan laiku, gan naudu,” saka “Latio” speciāliste.
Cerīgi par 2021. gadu
Izsakot prognozes par šo gadu, D. Mihelsone norāda: „Mēs visi būsim atkarīgi gan no tā, kas notiks globāli – kā izdosies ierobežot vīrusa izplatību, gan arī no vietējās situācijas – nodokļu izmaiņām šajā gadā.” Valmierā ir daudz aktīvi strādājošu uzņēmumu, t.sk. ražotnes ar lielu darbinieku skaitu, ienāk jauni IT uzņēmumi ar labu darba vietu nodrošinājumu, pašvaldība atbilstoši plānotajam attīsta teritorijas, piedāvājot labu infrastruktūru uzņēmējiem. „Tas viss liek domāt, ka gan jau esošie pilsētas iedzīvotāji, gan arī jauni klienti meklēs sev jaunu, kvalitatīvu dzīves telpu. Tāpēc skats uz nākotni ir optimistisks, un Valmieras mājokļu tirgus būs aktīvs,” saka D. Mihelsone.
Vairāk par SIA “Latio” īpašumu novērtēšanas un pārdošanas pakalpojumiem Valmierā, aicinām jautāt Vidzemes reģiona vērtēšanas biznesa attīstības speciālistei Daigai Mihelsonei, zvanot +371 26520995, +371 67032300 vai rakstot daiga.mihelsone@latio.lv, latio@latio.lv. Biroja adrese – Valmierā, Rīgas ielā 13.
Aktuālie piedāvājumi: www.latio.lv
